资产评估时算房地产的投资利息计息期为啥是1.5年和0.5年
计息期的问题 开发费的计息期是假设在建筑期内均匀发生的，所以按照建筑期的一半计算，所以第一年投入部分，从第一年年中计算到第二年年末，即5年；第二年投入部分，从第二年年年中计算到第二年年末，即0.5年。
资金成本就是所谓的利息，建设期为1年，综合造价、前期费用等一般视同在建设期每年的中期投入，也就是0.5年。算利息也是要算0.5年而不是算1整年。
第一年投入的35%，计息期为5年；第二年为65%，计息期为0.5年。因此投资利息为：150×[（1+6%）^2-1]+200×35%[（1+6%）^5-1]+200×65%[（1+6%）^0.5-1]=278元/平方米。
[(1+56%)×1/2这个式子中的1/2应当是指数。所表示的是半年的时间。因为A B C D是在一年内平均投入，并不是在年初和年末，所以可以平均算成年中投入，这样计息期就是半年，所以是0.5。
土地估价报告中复利怎么计算?
1、投资利息率按评估基准日中国人民银行颁布的1-3 年期贷款利息率29 计算，建设期为3年，土地费用设定在开始投入，其他开发费用在开发期内各 年均匀投入。
2、其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。r：折现率。n：剩余收益年期。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
3、那么第一年计后半年的利息，同时在第二年他也在计息范围，所以应该取1+0.5＝5。
4、收益还原法的基本原理 ，收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原土地价格评估利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。
求助成本法评估房产价值投资利息计算问题
1、[(1+56%)×1/2这个式子中的1/2应当是指数。所表示的是半年的时间。因为A B C D是在一年内平均投入，并不是在年初和年末，所以可以平均算成年中投入，这样计息期就是半年，所以是0.5。
2、投资利息是土地建设中占用资金的时间价值。主要包括两部分：⑴土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
3、根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。
4、在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入成本的。
5、如何评估房产价值 成本法 成本积算法，指的是对取得土地的各项成本费用进行计算，并且除掉不正常因素影响的价值，然后对正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，最后得出土地使用权价值的方法。
6、投资利息。包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资本还是自有资金，都应计算利息。
注册资产评估师:成本法在房地产评估中的应用(2)
投资利润计算：利润通常以土地取得费和土地开发费为基数【下面的例5-9就是】，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。
资产评估中成本法适用范围：一般适用于 无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
③在房地产保险及其他房地产损害赔偿中、房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价的，通常只好采用成本法估价；④成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。
成本法：被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；应当具备可利用的历史资料。
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